L'ensemble de la proposition de loi pour la mobilisation de l'habitat existant en réponse à la crise du logement (première lecture).

Nous arrivons à la fin de ce passionnant débat sur le statut du bailleur privé, qui a eu le mérite de mettre en lumière nos fractures idéologiques. Nous aurions aimé une discussion bien plus complète sur la politique du logement, tant il y aurait à dire !

Ce statut du bailleur privé, dans sa rédaction actuelle, est très contraignant et marqué par une complexité qui refroidira sans doute les investisseurs : exclusion de la maison individuelle neuve, exigence trop élevée de gains énergétiques, contraintes liées au DPE, outils peu fiables – comme vous le savez, nous souhaitons les supprimer –, engagement minimum de neuf ans – contre six suivant les dispositifs précédents –, impossibilité de fixer un loyer libre du fait de l’encadrement prévu ou encore plafond d’amortissement trop bas.

Nous déplorons que ce plafond d’amortissement doive s’appliquer à l’ensemble des investissements du foyer fiscal. On pourrait en effet imaginer qu’il soit attaché au seul actif faisant l’objet d’un investissement, ce qui permettrait au foyer d’avoir recours au dispositif pour plusieurs opérations.

D’ailleurs, au-delà des contraintes énergétiques inatteignables, nous faisons face à un réel problème de rentabilité. En l’état et selon nos calculs, ce statut du bailleur privé n’est pas plus intéressant que le régime réel ou le statut du loueur de meublé non professionnel. Des études comme celle de l’Association nationale des conseils financiers (Anacofi) semblent confirmer ce déficit de rentabilité.

Malgré tous ces freins et insuffisances, nous voterons ce texte visant à améliorer le statut du bailleur privé. Nous ne sommes pas pleinement convaincus de l’efficacité du dispositif, mais le Rassemblement national vote systématiquement en faveur de toute mesure susceptible de renforcer la production de logement au vu de la situation du secteur immobilier qui, traditionnellement soutenu par l’investissement privé des petits propriétaires, subit les dérives idéologiques de la gauche et du centre. (Applaudissements sur plusieurs bancs du groupe RN et sur les bancs du groupe UDR.)

Toute initiative en faveur du logement est bonne à prendre, et vous nous donnez justement l’occasion d’améliorer la situation du logement face à la crise majeure que nous vivons. Le groupe Ensemble pour la République était déjà satisfait par la version du texte issue des travaux de la commission. C’est pourquoi nous n’avons pas déposé beaucoup d’amendements : nous ne souhaitions pas rouvrir des débats qui avaient déjà porté leurs fruits s’agissant de la plupart des dispositifs, du statut du bailleur aux dispositifs préalables, notamment bancaires.

Sans surprise, nous voterons donc pour ce texte. Il sera le point de départ d’autres débats qui nous occuperont lors de la discussion du projet de loi, tant attendu, visant à relancer le logement dans l’ensemble du territoire français, grâce à divers dispositifs nécessaires et sur le fondement de la volonté de décentraliser qui s’est exprimée aujourd’hui – s’agissant en particulier de dispositifs consacrés aux outre-mer. Au-delà de cela, les territoires attendent que soient reconnues leurs spécificités, que l’on tende la main aux acteurs locaux afin que les dispositifs que nous votons soient adaptés à la réalité du terrain.

Sans surprise, nous voterons contre ce texte. Il procède d’une intention certes teintée d’humilité mais bien peu ambitieuse. C’est un nouveau pansement sur une jambe de bois ! Le propos liminaire du ministre est éloquent à cet égard.

Première raison de notre opposition : voilà un texte tendant à créer une niche fiscale, comme il y en a eu tant ces dernières décennies. Je rappelle le rapport d’Oxfam paru en 2023 : assez détaillé, il montrait que les niches fiscales liées à l’immobilier avaient coûté 11 milliards d’euros d’argent public, l’équivalent de la construction de 70 000 logements publics, à l’heure où 2,6 millions de ménages en attendent un !

Deuxième raison : le moment que nous vivons est marqué par une alerte climatique – c’est le moins que l’on puisse dire. Or votre proposition de loi est moins-disante en la matière et n’est pas à la hauteur de l’ambition qui devrait être la nôtre. Si le texte avait prévu l’injection massive de fonds dans MaPrimeRénov’ ou d’autres dispositifs qui permettent aux petits propriétaires, et même aux plus gros, de rénover thermiquement leurs logements, de telle sorte que tout le monde, y compris les locataires, en bénéficie, le groupe La France insoumise-Nouveau Front populaire l’aurait voté.

Je tiens aussi à dire que ce texte passe à côté d’un autre de nos objectifs : la justice sociale. M. Peu l’a dit au nom du groupe GDR : il faut relancer le logement public. On n’en a jamais aussi peu construit alors que c’est une priorité. La position du Rassemblement national prête à rire, alors que dans le pays de M. Ciotti, son allié…

Vous êtes là, coucou ! Dans le pays de M. Ciotti, donc, très peu de logements publics sont construits et des maires hors la loi – voyous récidivistes, qui plus est ! – refusent de construire du logement public pour celles et ceux qui en ont besoin. Contraindre ces maires à le faire aurait été bienvenu.

Sur l’encadrement des loyers, nous n’avons toujours pas reçu de réponse de votre part, monsieur le ministre. Vous citez des phrases de concours d’éloquence qu’on entend ici ou là, mais j’aimerais disposer d’informations précises. Avez-vous enterré l’encadrement des loyers ou son expérimentation sera-t-elle possible dans les villes où il est déjà appliqué et celles qui souhaiteraient candidater pour l’appliquer ?

Enfin, je dirai un mot de l’accès à la petite propriété. C’est nous qui le proposons. En effet, votre analyse des difficultés d’accès à la propriété passe à côté de trois axes majeurs, révélés par l’étude menée par Pierre Concialdi, économiste, pour la plateforme Logement pour tou.te.s. D’abord, il y a un fossé entre l’augmentation des prix de l’immobilier et le pouvoir d’achat des habitantes et des habitants. Ensuite, l’augmentation des prix du foncier a bondi : jusqu’à la fin des années 1990, la valeur des terrains représentait une part faible des biens immobiliers, de l’ordre de 20 %. Cette part a doublé depuis 2020 pour atteindre désormais 44 %. Enfin, le patrimoine immobilier a connu une contraction : seuls 12 % des ménages détiennent des biens de rapport, c’est-à-dire mis en location. Parmi eux, 3,5 % détiennent 50 % de ces biens.

Il faut apporter des réponses à ces problèmes, notamment en matière de maîtrise du prix du foncier, que cette proposition de loi n’aborde pas, et de la déconcentration de la propriété immobilière, tout simplement afin de partager – ou collectiviser, pour reprendre les mots du Rassemblement national – la propriété immobilière, aujourd’hui bloquée, et permettre que certains y accèdent.

Je conclus en prenant appui sur le propos liminaire de M. le ministre du logement, qui a affirmé être le ministre de la crise du logement. C’est très sympa pour ses prédécesseurs, puisque ça veut dire qu’ils ont plongé notre pays dans l’abîme de cette crise ! (Applaudissements sur quelques bancs du groupe LFI-NFP.) Je vous vois sourire. Je trouve que c’est maladroit, mais honnête de votre part…

…et, malheureusement, assez fataliste. On a compris que le Rassemblement national prolongerait la politique macroniste, peut-être dans une version encore plus libérale. Je ne sais pas si c’est M. Falcon ou M. Kasbarian qui parlait ce soir, mais en tout état de cause, la fusion entre le Parti de la liberté et le Rassemblement national est prête ! (Applaudissements sur plusieurs bancs du groupe LFI-NFP. – M. Iñaki Echaniz et Mme Marie Pochon applaudissent également.)

La solution pour rendre le logement accessible est simple. Elle arrive en 2027. Elle a un nom : Jean-Luc Mélenchon. Elle a un programme, une équipe, une vision. Avec nous, c’est carré : le logement sera accessible à toutes et tous. (Applaudissements sur les bancs du groupe LFI-NFP, dont quelques députés se lèvent.)

Le système du logement français marche sur deux jambes : les bailleurs privés et les bailleurs sociaux. Je sais, madame la rapporteure, que vous êtes attachée à cet équilibre et estimez comme moi, et comme une partie de la gauche avec nous, qu’il faut agir sur ces deux catégories d’acteurs.

Il se trouve que le groupe auquel j’appartiens a participé – je l’ai fait personnellement –, lors de l’examen du PLF, à l’élaboration du statut du bailleur privé. Il porte désormais le nom de Jeanbrun, mais il serait préférable qu’il porte notre nom collectif car – sans vouloir vous faire offense, monsieur le ministre – ce sont surtout les parlementaires qui ont travaillé à son élaboration.

Nous avons soumis le recours à ce dispositif en vue de construire et de rénover des logements à des conditions, notamment la pratique de loyers sociaux, très sociaux ou intermédiaires, suivant un certain nombre de critères. Aujourd’hui, on vient de supprimer l’un des critères : le montant des travaux. Je le regrette : quand il s’agit de percevoir des prestations sociales, il faut satisfaire à tout un tas de critères, mais quand il est question de consacrer de l’argent public à l’investissement, on est moins regardant !

Je me réjouis en revanche de la prise en compte des maisons individuelles dans les territoires ruraux : il ne faut pas se concentrer toujours sur les mêmes territoires et il est important de relancer la réhabilitation dans la ruralité.

Le texte apporte donc une réponse partielle à un problème. C’est déjà ça ! Cette réponse est perfectible et je compte sur vous, madame la rapporteure, ainsi que sur l’ensemble du groupe LIOT, pour être à nos côtés lorsque nous discuterons du PLF et que nous nous efforcerons de supprimer la réduction de loyer de solidarité qui obère depuis de trop nombreuses années l’investissement des bailleurs sociaux. (Mme la rapporteure acquiesce.)

Je l’ai dit au début de nos débats : le logement est le parent pauvre de la politique macroniste de ces dernières années. Gabriel Attal lui-même, candidat macroniste, dit que vous vous êtes plantés sur toute la ligne ! Il vous reste un dernier budget pour essayer de rattraper la casse en matière de logement social et de permettre aux millions de Français qui l’attendent d’y avoir accès.

Monsieur le ministre, nous venons de faire un pas vers les propriétaires. Faites un pas vers les locataires en autorisant la prolongation de l’encadrement des loyers dans les territoires. En décembre dernier, nous avons voté un texte que j’ai eu l’honneur de défendre et qui améliore le dispositif, le pérennise et le rend accessible à l’ensemble des maires. Les élections municipales viennent de s’achever : les maires ont donc la légitimité démocratique requise pour y avoir recours ou en sortir. Je vous appelle donc à soutenir l’inscription d’un texte, ou à l’inscrire vous-même, à l’ordre du jour du Sénat en vue d’améliorer le dispositif. Vous dites vous-même qu’en l’état, il n’est pas possible de le généraliser. Améliorons-le donc, ensuite de quoi on pourra le généraliser et conférer aux maires la liberté d’y recourir. Si j’étais vous, à quelques mois d’une élection présidentielle, je n’allumerais pas une bombe sociale : si l’encadrement s’arrête en novembre 2026, les loyers exploseront et les classes populaires et moyennes, dont il est peu probable qu’elles votent massivement pour vous, y seront encore moins portées !

Donc liberté pour les maires, décentralisation, équilibre dans les rapports locatifs : on aide l’investissement privé, mais on encadre les loyers. (Applaudissements sur quelques bancs du groupe SOC.)

Notre groupe votera bien entendu pour cette proposition de loi que nous avons déposée.

L’article 1er améliore un dispositif qui, comme notre collègue socialiste M. Echaniz l’a rappelé, était d’initiative parlementaire, avant d’être repris par M. le ministre.

En première lecture, le gouvernement y était hostile ; en deuxième lecture, il s’est rattrapé en clamant qu’il était d’accord avec nous. Cela montre bien qu’il n’y a que les imbéciles qui ne changent pas d’avis ! Je vous félicite d’ailleurs : vous avez si bien réussi à repeindre le dispositif à vos couleurs qu’il a été renommé dispositif Jeanbrun – c’est formidable ! Au départ, c’était pourtant un dispositif que nous avions conçu, Valérie Létard et moi, mais peu importe.

Oui, il a été enrichi par des amendements négociés avec nos collègues socialistes ou de la minorité présidentielle. Nous avons trouvé un bon compromis.

L’article 1er améliore ce dispositif, qui concerne le parc locatif privé, soit 26 % du total des logements, le parc social n’en représentant que 15 %. Ces chiffres montrent bien qu’on ne peut pas mener une politique du logement sans s’intéresser à la fois au parc locatif privé et au logement social. Certains collègues pensent que nous pourrions résoudre la crise du logement en touchant uniquement au logement social, mais ce n’est pas possible.

Le troisième volet n’était pas concerné par le dispositif puisqu’il s’agit de l’accession à la propriété, mais il faut avoir ces données en tête pour élaborer une politique du logement équilibrée : notre pays compte 57 % de propriétaires – 75 % de ceux qui partent à la retraite.

Les articles 2 et 3 sont des articles de bon sens qui contiennent des mesures d’amélioration.

Le sujet de l’encadrement des loyers n’a rien à voir avec ce texte. Mais puisque nos collègues l’ont quand même abordé, je vous incite tous à lire l’évaluation que l’Institut des politiques publiques vient de publier à ce sujet – c’est très intéressant, assez nuancé, et ça en décoiffera certains !

Je remercie en tout cas tous les collègues qui voteront pour la proposition de loi. Je pense qu’une très forte majorité se dégagera pour continuer à améliorer le dispositif et pour se doter d’une vraie politique du logement. (Applaudissements sur les bancs du groupe LIOT.)

Le groupe UDR votera pour ce texte, qui n’est pas pleinement satisfaisant mais qui fera un peu de bien ; nous n’avons pas les moyens de nous en priver.

Je regrette un peu les échanges que nous avons eus avec des gens qui consacrent toute leur énergie – et ils en ont, de l’énergie ! – à vouloir confisquer plutôt que de créer de la valeur. Comme vous ne prenez pas le risque d’investir, vous ne comprenez pas les investisseurs. Votre obsession, c’est la confiscation.

De notre côté, nous avons une certitude : la justice sociale ne passe pas par la confiscation, mais par la prospérité. Ce texte allant plutôt dans cette direction, nous voterons pour. (Applaudissements sur les bancs des groupes UDR et RN.)

Cela a été dit : le texte que les collègues du groupe LIOT ont voulu mettre à l’honneur aujourd’hui ne représente pas le Grand Soir, mais un jalon sur la route de ce fameux et tant attendu projet de loi consacré au logement.

Il est attendu par tous les territoires dans leur diversité, qu’ils soient métropolitains, ultramarins, urbains, ruraux, détendus ou tendus : autant d’attentes à entendre, d’adaptations à prévoir et à voter, de réponses à apporter. Le maître mot devra être l’efficacité financière des dispositifs. La lisibilité doit aussi être améliorée car il faut préparer l’avenir tout en consacrant une certaine stabilité. En effet, en matière de logement, on procède à des changements tous les ans, ce qui gêne la visibilité des investisseurs, les empêchant souvent de se projeter.

Le groupe Droite républicaine votera bien entendu pour ce texte. Certains voulaient le durcir au risque de tout bloquer ; d’autres en élargir le périmètre, au risque de partir dans tous les sens. Un équilibre a été trouvé.

Nous remercions notre collègue Valérie Létard d’avoir soutenu ce texte. Nous nous retrouverons dans un futur que j’espère très proche pour débattre du projet de loi tant attendu consacré au logement. (Applaudissements sur les bancs du groupe DR. – Mme Danielle Brulebois applaudit également.)

Madame la rapporteure, je vous remercie d’avoir mis le logement à l’ordre du jour car c’est un sujet dont nous débattons trop peu alors qu’il s’agit d’une préoccupation majeure des Français.

Nous nous abstiendrons sur ce texte. Monsieur le ministre, vous avez rappelé qu’il évoluera au gré de la navette. Tout comme vous considérez qu’il faut retravailler l’amendement visant à faciliter l’installation de protections solaires, nous porterons une grande attention à l’évolution de l’article 1er. Je constate que tous nos amendements visant à mieux encadrer le dispositif ont été rejetés ; pire, un certain nombre de dispositions du texte ont été supprimées. Si le texte reste tel quel à l’issue de la navette parlementaire, je ne vois pas comment mon groupe pourrait le soutenir. Pour l’heure, il revient à dépenser de l’argent public sans l’encadrement nécessaire.

Nous devons continuer à travailler sur la question du logement, notamment pour inciter les propriétaires à procéder à la rénovation thermique des bâtiments. Il faut surtout que cette rénovation thermique soit de qualité.

Par conséquent, nous nous abstenons en attendant de voir où la suite des débats nous mènera. Nous souhaitons que les dépenses d’argent public soient soumises à conditions. (Applaudissements sur quelques bancs du groupe EcoS.)